どうする古民家

大河ドラマのどうする家康、毎回見ているわけではないですが、家康の描き方が斬新で面白いなと思って、たまに見ています。

地方の一城主に過ぎなかった家康が、戦国の世でつぎつぎと訪れる危機的状況に「どうするどうする！？」と考えて切り抜けていくうちに、天下がおさまってしまうという。

…って勝手に予測していますが、そんな内容なのかどうかは、まだわからないですね。

というわけで（？）ついに買ってしまいました、寺家（鈴鹿市）の空き家。

もともと、白子地区で空家活用のためのグループBlanc-Co（ブランコ）が、ベルブという市内全戸配布のフリーペーパーに載ったことから、相談いただいた物件です。

相談いただいたのは6年前でした。

所有者様は市内の別のところに住んでいて、数年前にこの土地建物を相続したのだけど、使い道がわからないので、どうすればいいかということでした。

当初は、白子でDIYリノベーションして、伊勢型紙の体験スペースとなったある物件（ヒロモリ家）のような活用を提案したのですが、その後、しばらく連絡がなく、数年後に再び相談がありました。

その頃、ちょうどBlanc-Coのウェブページを見た方から、白子周辺で空家がないかと問い合わせがあったので、隣町の寺家にある、この物件を内見していただきました。

結果的にはリフォームにかなりお金がかかりそうだということで、辞退されました。

同じ頃、私は宅建士の資格を取ったばかりでした。

しかし、宅建士を持っていても、不動産の仕事が出来るわけではありません。

業を行うためには、宅建業の免許を取る必要があり、それには保証協会に弁済業務保証金分担金を60万円支払わなくてはなりません（実際にはそれ以外にも、なんだかんだで100万円以上かかることが後でわかります）。

少なくない投資ですが、古民家などの再生を志向することになって10年以上、実際に再生することが出来たのは数えるほどでした。

いろいろなハードルがあります。

まず空き家を所有している人が、貸したり、売ったりしようとしない。

貸したり、売ったりしようと思っても、法律上の様々な問題があって出来ない。

経験のない人が賃貸事業をするのは面倒だし怖い。

また、売りたい人は最近、割と増えてきたのですが、（今回のように）買いたい人がいない。

私の経験からはどんな建物でも、リノベーションすることは出来るのですが、それをイメージできる人はプロの中でも、その経験のある人だけです。

つまりプロでなければ、空き家を見ても「こんな建物はもう使えない」と思うのが普通です。

私の場合でも、子どもの時からボロい家だと思っていた（失礼）、材木屋をやっている同級生の友だちの家が、見事にリノベーションされ、見に来た人が「こういう家に住みたい」と口々に言うのを見たのが原体験でした。

正直言って、リノベーションする前は、当時すでに建築士であった私でさえ、壊したほうがいいのではないかと思っていました。

それで考え方が「コロっと」変わったというわけなのです。

だから、空き家を見て壊したほうがいいと思う人が多いのはわかります。

最近は、テレビなどで古民家を再生して、カフェや宿泊施設やパン屋さんなどにリノベーションしている事例は、よく見るようになりましたが、それは「元がいいからでしょ」といわれるのがオチで、目の前の空家とは違うものだと思われがちです。

以前、長野市で古民家をリノベーションしたおしゃれなカフェを見学に行ったのですが、リノベーションする前の写真をみて驚きました。

元がいいどころか、戦前に作られた安普請の（失礼）せまい長屋だったのです。

材木屋の友だちの家に続いて、さしずめセカンドインパクトといったところでした。

その後、現在、当社の社屋としてお借りしている、白子の古民家のリノベーション、Blan-Coメンバーでセルフリノベーションしたヒロモリ家、釜石でリノベーションしたco-ba kamaishi marudaiなど、自分でリノベーションを手がける経験を得ました。

それでビフォアからアフターをイメージできるようになりました。

ただ、やはり前述したような理由で、自分以外の人にリノベーションを勧めるのは、依然として難しいです。

特に売りたい人はいるんだけど、買いたい人がいないという問題。

厳密に言うと、土地付きの建物なら、値段次第で買いたい人はいます。

しかし、そういう人の多くは、古い建物を解体して、新しい建物を建てたい人です。

最近は白子周辺でも、空家が売れるようになってきていて、それはリノベーションのためでなく、空家を解体して、建売住宅を建て、販売するためでした。

Blan-Coメンバーで調査して、所有者様にアプローチしていた建物も、次々と解体されて、建売住宅が建ったり、コインパーキングになったりするところもあります。

私は地元に古い建物を残したい、伝統のある街並みを残したい、また建売住宅やハウスメーカーの作る住宅よりも、古民家のほうが魅力があると思っています。

あくまでも単に空家を解消するというだけでなく、活用するためにはどうすればいいかと考え続けた結果、買取再販がいいのではないかと思いつきました。

そこで、最初の話に戻りますが、寺家（白子の隣町）の家を買取再販することに決めました。

現物を見てよさがわかるように、リノベーションしてしまえば、欲しい人が必ずいるはず。

買取再販業には宅建業の免許が必要です。

60万円かかりますが（実際には100万円以上かかりました）、宅建業も取ってしまおうと。

それで、寺家の家の買取と、宅建業の免許申請を同時に進行していたのですが、買取のほうで問題が発生しました（宅建業は取れました）。

土地は相続されて所有権を現所有者様に移転されていたのですが、2棟ある建物のうちの1棟が、所有権が移転されておらず2代前のおじいさんのままになっていたのです。

1代前なら、まだ相続権のある人の人数は少ないのですが、2代前ともなると、戦時中の「産めよ増やせよ」の時代をまたいでいることもあって、かなり多くなり、また亡くなっている人も多いため、その子孫まで辿るのが難しいのです。

所有権を移転するためには、その権利を持っている人、全員から同意を得なければなりません。

これこそ空家活用をはばむ、大きな障壁の一つなのです。

それで、いったん購入を見送りました。

それから、1年半が経ち、昨年の秋、所有権の移転が出来たとの連絡がありました。

最初に思ったのは、正直なところ、気持に勢いのあった2年前と違って「え、どうしよう」という感じでした。

実はその後に、別の物件を購入しようと計画して、銀行の融資が難しいことがわかりました。

ある程度の金額なら、政策金融公庫から借りられそうなのですが、リノベーションの費用まではなかなか難しいのです。

しばらくどうしようかあれこれ考えたのですが、具体的な事業計画は作れず、約束していていつまでもお待たせできないので、今月初めに購入してしまいました。

築150年の古民家。

立地は駅からややはずれますが、伊勢街道沿いの風情あるまちなみの一角。

以前の所有者様は、伊勢型紙職人で、屋根裏の倉庫（つし）には「当て場」と呼ばれる作業台もありました。

かまどや井戸も残っています。

とても魅力的な物件で、リノベーションすれば間違いなく素敵な物件になります。

アトリエやワークスペース、店舗としても利用できるかも。

それは間違いないのですが、融資を受けるのだけが難しい。

さあ、どうするこの古民家！？

（次回に続く？）

幸せのデザイン　(株)宮崎建築事務所